1992-1997 : La crise immobilière

• 1991
  PERIAL décide de stopper ses investissements
• 1992-1997
  Crise immobilière
• 1993
  PERIAL met en place le premier marché de gré à gré pour échanger des parts de SCPI
• 1994
  Retour des investisseurs internationaux sur le marché immobilier français

La mondialisation des affaires a mis en concurrence les métropoles les unes avec les autres, au niveau français, européen mais aussi mondial. Les investisseurs sont nombreux et la politique nationale d’aménagement du territoire aboutit à la production de nombreux immeubles de bureaux. Le retournement de la conjoncture économique va cependant créer une forte augmentation des surfaces disponibles, un peu partout en France. L'Île-de-France compte, par exemple, plus de 5 millions de m2 de bureaux inoccupés. Le taux de vacance des immeubles augmente, entrainant mécaniquement une baisse des loyers encaissés, et donc des revenus distribués. C’est le début d’une crise immobilière qui s’étalera de 1992 à 1997. Les SCPI, comme les placements liés à la pierre en général, perdent de leur attrait. En 1996, le marché de l’immobilier est au plus bas. En France, c’est une découverte : portés par la reconstruction, les « trente glorieuses » et par l’inflation, les prix de l’immobilier ont jusqu’à présent toujours augmenté régulièrement. Les investisseurs hexagonaux réalisent que le marché de l’immobilier est un marché fluctuant. Et se figent. Plus au fait de ces cycles, les investisseurs internationaux, et notamment américains, commencent à racheter des immeubles à des prix bradés. Face aux difficultés que traversent les SCPI dans leur ensemble, PERIAL qui, compte tenu de la surchauffe du marché a anticipé et décidé de stopper ses investissements dès 1991, s’engage dans une politique volontariste de fidélisation de ses associés. Le groupe renforce l’information à leur intention, ainsi que celle destinée aux réseaux de distribution et aux CGP, les conseillers en gestion de patrimoine.

En 1993, PERIAL est la première société à mettre en place un marché de gré à gré (voir encadré par ailleurs) pour désengorger l’offre et débloquer les parts en attente de cession. Le marché est basé sur le rendement et animé par la SOPPEP, la société de placement de produits d'épargne, sa filiale de distribution.

La même année, le groupe imagine le démembrement de propriété des parts pour offrir aux acquéreurs de la valeur ajoutée malgré le marché atone. C’est la première fois qu’une société de gestion met en place une bourse pour marier les usufruitiers et les nus-propriétaires.

En 1996, au pic de la crise, PERIAL qui a profité de la loi de 1994, qui autorise les sociétés de gestion à vendre des immeubles pour ajuster le patrimoine de ses SCPI, a stabilisé son dividende. Recueillant les bénéfices de son action pour animer le marché secondaire, les SCPI du groupe offrent une rentabilité de 7,80 %. 1,66 % des parts de ses SCPI s’échangent sur le marché de gré à gré.

1997 marque le début de la reprise du marché immobilier de bureau. Aux rachats de portefeuilles de créances succède une nouvelle étape : celle du retour des investisseurs, essentiellement étrangers et notamment nord-américains. Ils rachètent des immeubles de grande qualité, et bien situés. Les prix du marché ayant atteint leur plancher et les rendements s’étant stabilisés à des niveaux « corrects » pour l’époque, entre 8 % et 10 % tout de même, les possibilités de valorisation à moyen terme sont réelles. PERIAL récolte aussi les fruits de sa gestion raisonnable. Grâce à son trésor de guerre, présérvé pendant la crise, la société de gestion est à cette époque l’un des rares acteurs français à investir dans l’immobilier d’entreprise, aux côtés des investisseurs américains.

Concentration du marché

Parallèlement, et pour réaliser des économies d’échelle, un important mouvement de fusions de SCPI s’engage. PF1 et PF2, par la politique de gestion engagée par PERIAL depuis leur création, ont atteint des tailles et des niveaux de diversification qui les placent en amont de l’évolution du marché. Elles disposent également d'importantes provisions pour Grosses Réparations (GR), pour faire face aux travaux d'aménagement afin d'attirer de nouveaux locataires.

L'année 1998 marque la fin de la crise traversée par les SCPI. Elles sont redevenues un produit d'épargne performant, grâce notamment à l'assainissement du marché secondaire et à la concentration du secteur. Certaines sociétés plus fragiles ont en effet disparu, ou ont été rachetées par les grands groupes. C'est le moment que choisit PERIAL pour lancer PFO, la première SCPI d'entreprises à voir le jour depuis la crise.