L’IEIF & PERIAL

30 ans de réflexion, d’anticipation, d’innovation

Guy Marty fonde en 1986 l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière (IEIF) qu’il dirigera jusque cette année. Cet Institut se consacre aux placements immobiliers (SCPI, SIIC et OPCVM immobiliers, assurance- vie immobilière et aujourd’hui OPCI) et développe de nombreuses études sur les marchés immobiliers. Guy Marty a reçu en 2013 le prix Jean Weil « Immobilier et Société » qui récompense sa contribution à la qualité et au développement de la recherche, des réflexions et des prévisions dans le secteur immobilier. Membre de la SFAF et Fellow of the Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), il est l’un des vice-présidents du pôle de compétitivité Finance Innovation.

Q — Le groupe PERIAL célèbre cette année ses 50 ans d’existence. Comment expliquez-vous cette longévité ?

R — Guy Marty : PERIAL a vécu les trois grandes périodes d’enthousiasme pour les SCPI ainsi que les deux grandes crises qui ont frappé le secteur. Guy Cosserat, le fondateur du groupe, a été l’un des tout premiers créateurs de SCPI. Dans les années 60, ces pionniers venaient de tous les milieux : de la promotion comme lui, mais aussi de la publicité, du marketing et même de la course automobile ! Ils se sont mis à vendre des parts de « Civiles », le nom des SCPI à l’époque, et ont donné aux particuliers l’accès aux placements immobiliers pour des prix abordables. Ces précurseurs ont bousculé le monde de l’épargne.

Cette première vague d’enthousiasme fut suivie d’une grande tempête à l’issue de laquelle la plupart des Civiles furent reprises par des banques sous leur forme nouvelle de SCPI. De rares indépendants comme Louis Pelloux ou Guy Cosserat ont su traverser la crise existentielle du début des années 70.

Dans les années 80, et notamment grâce à votre serviteur et au travail de l’IEIF, les SCPI ont progressivement retrouvé une image conforme à ce qu’elles pouvaient apporter, la collecte est redevenue très dynamique et les SCPI se sont multipliées. Deuxième phase d’enthousiasme. C’est alors que la grande crise immobilière des années 90 les a heurtées de plein fouet. Il a fallu attendre la baisse des taux d’intérêt et le redémarrage du marché immobilier en 1997-1998 pour que ce placement renoue d’abord avec les performances, puis à nouveau avec une collecte importante et finalement nous connaissons aujourd’hui un nouvel engouement. Comment PERIAL a traversé ces périodes successives d’euphorie ou de turbulences ? Je pense qu’il y a eu deux ingrédients majeurs dans la recette de longévité, le professionnalisme et la vision à long terme. Le professionnalisme est profondément inscrit dans l’ADN de PERIAL. Le fondateur du groupe était un professionnel de l’immobilier, et de tempérament prudent, rigoureux. Il n’a jamais pensé que l’investissement immobilier était chose facile. L’acquisition d’un immeuble était toujours un acte important qui engageait l’avenir et nécessitait examen et réflexion. L’entreprise aujourd’hui, bien différente compte tenu de sa taille, a conservé cette préoccupation centrale.

Le second ingrédient est la vision long terme. Je peux citer deux souvenirs en particulier. Au début des années 80 quand je publiais les performances des SCPI dans la presse économique ou patrimoniale, les Participations Foncières n’étaient jamais en tête de mes classements. Un jour où nous en parlions avec Guy Cosserat, il m’expliqua que cela lui convenait très bien. Il préférait en effet ne pas s’exciter sur les valeurs de parts et constituer des réserves, même si cela le pénalisait un peu dans les performances affichées, car il allait faire un long chemin avec ses associés !

Autre rencontre, autre souvenir. Je lui demandais un jour ce qui lui paraissait le plus important dans la conduite de ses SCPI. Il me répondit qu’il devait leur faire atteindre la taille des grandes Foncières qui existaient alors en Bourse, car c’était la condition pour offrir à ses associés une véritable sécurité. Nous étions au début des années 90, l’immobilier et la finance s’ignoraient encore à cette époque, mais il avait la particularité somme toute assez rare de regarder au-delà de son propre secteur et bien au-delà de ses préoccupations courantes. Il n’a jamais cessé, même dans les heures les plus sombres de la grande crise immobilière, d’avoir une vision stratégique. Cette façon de toujours se pencher du côté de l’avenir est restée aussi une marque du groupe. Ce n’est pas un hasard si PERIAL a été la première société de gestion à créer une SCPI dès la fin de la grande crise, et la première aussi à investir résolument en immeubles économes en énergie.

« Créer un tissu d’informations pour renforcer la transparence »

Q — Quels ont été, quels sont les rapports entre l’IEIF et un acteur historique comme PERIAL ?

R — GM : J’ai créé l’IEIF en 1986 avec le soutien financier de plusieurs sociétés de gestion dont PERIAL. Non seulement les SCPI mais aussi la place immobilière doivent finalement beaucoup à ces fondateurs qui ont fait le pari d’une plus grande transparence. Il fallait créer un tissu d’informations comparable à ce qui existait pour la Bourse par exemple.

Il fallait donc rassembler et publier des statistiques, faire des études, documenter les journalistes. Les premiers pas vers la transparence bousculent des habitudes et ne sont pas toujours très confortables mais tout le monde y gagne en fin de compte. Je dois dire qu’à plusieurs reprises des dirigeants comme Guy Cosserat m’ont aidé en participant activement au mouvement.

À un moment clé de l’histoire de l’immobilier j’ai voulu créer à l’IEIF un département « Analyse et Prévision ». Nous étions en 1995. Le marché immobilier était en pleine crise, une crise mondiale que personne n’avait vu venir, ni économistes ni centres de prévision, et les uns et les autres expliquaient que c’était la faute des promoteurs, des marchands de biens, des banquiers. Autrement dit le degré zéro de l’analyse, celui de la recherche des coupables. L’immobilier était orphelin de véritables analyses économiques. Il fallait donc agir pour l’ensemble du secteur. C’est alors que quelques dirigeants dont Guy Cosserat ont eu le courage – il fallait oser faire du « mécénat » en pleine crise ! – de m’accompagner. Nous avons ainsi donné naissance en France à une véritable économie immobilière, qui depuis s’est révélée maintes fois utile, voire précieuse pour les réflexions stratégiques des dirigeants de sociétés de gestion, de promoteurs ou de groupes financiers. Pour en venir à aujourd’hui, Eric Cosserat est administrateur de l’IEIF : la relation reste bien vivante…

Q — Quel avenir imaginez-vous pour les sociétés de gestion et pour PERIAL ?

R — GM : La gestion de l’épargne est pleine de surprises et de rebondissements, voire de grands rendez-vous ratés. Un exemple parmi tant d’autres. Depuis très longtemps il y a dans tout village de France un bureau de poste… pourquoi la Poste n’est-elle pas devenue avant tout le monde le grand conseil en gestion de patrimoine des français ? Difficile de dire si le crowfunding que l’on voit émerger aujourd’hui l’emportera sur les circuits actuels, ou si d’autres formes lui succéderont et lesquelles. L’immobilier aussi est appelé à d’importantes mutations, d’autant plus qu’il se situe au cœur de deux grands enjeux du siècle : la réduction des dépenses énergétiques et l’adaptation de nos métropoles.

Dans cette période extraordinaire où tout bouge, il n’y a pas de ligne déjà tracée pour les sociétés de gestion, il y a seulement un atout formidable, l’utilité, voire l’indispensabilité à la frontière entre l’épargne et l’immobilier. A partir de là, le meilleur moyen de prévoir l’avenir c’est encore de le faire : souhaitons aux équipes de PERIAL de garder intactes leurs qualités de réactivité et d’anticipation !

Guy Marty, Fondateur de l’IEIF