Valoriser avec responsabilité pour amortir les fluctuations du marché

La possibilité d’une île ?

Le Brexit, la sortie du Royaume-Uni de l’Europe votée en juin par référendum outre-Manche, a eu et aura un impact important sur l’économie britannique, mais également sur celle de l’Europe qui se verra amputée de près de 18 % de son PIB. Le Brexit est avant tout, selon les termes de David Cameron, un « saut dans l’inconnu » : c’est la première fois qu’un Etat-membre demande à sortir de l’UE. Or le monde économique et les investisseurs n’aiment pas l’incertitude. Aujourd’hui, l’effet de stupeur s’est estompé et avec lui les prévisions les plus apocalyptiques exposées dans les médias ces dernières semaines. Nous pouvons donc avoir une analyse plus froide de l’événement et de ses conséquences sur l’épargne immobilière.

Les fonds immobiliers britanniques temporisent

Si le récent gel de fonds immobiliers britanniques a envoyé un message anxiogène aux investisseurs, il convient d’abord de rappeler qu’il ne s’agit pas d’un signal de crise à proprement parler. C’est une décision de gestionnaire, et elle apparaît logique au regard de la nature ouverte des fonds britanniques concernés : Standard Life, M&G, Aviva Investment, Henderson Global Investors, Canada Life et Columbia Threadneedle notamment. Ces fonds sont majoritairement investis à Londres, sur un marché particulièrement cyclique qui se trouvait en haut d’un cycle compte tenu de la santé récente de l’économie britannique (croissance à 2.2% du PIB, faible taux de chômage) et particulièrement exposé à l’industrie de la finance. Les foncières Britanniques ont donc voulu limiter les rachats de parts impulsifs et limiter l’effet de panique puis, dans un second temps, organiser la liquidité pour pouvoir réaliser les éventuelles cessions d’actifs immobiliers sereinement. L’immobilier britannique étant par nature plus volatil que l’immobilier continental, et ses acteurs plus opportunistes, il est d’ailleurs probable que de nouveaux investisseurs profiteront des incertitudes de la période pour prendre des positions à contre-cycle.

L’impact sur le marché Français

Les SCPI Françaises, et celles gérées par PERIAL en particulier, ne sont pas exposées au marché anglais mais investies dans un tissu économique très diversifié, à la fois en Ile-de-France et en régions.

La France se trouve dans un autre cycle économique, avec une reprise de la croissance, logiquement réévaluée à la baisse suite au Brexit, qui reste positive à 1,4 %. L’économie hexagonale créera cette année 200 000 emplois. Certains observateurs considèrent même que le Brexit pourrait, à moyen terme, avoir un impact positif sur le marché tertiaire français. En effet, les investisseurs internationaux seront vraisemblablement enclins à se porter sur le marché français, et plus particulièrement sur le marché parisien, plutôt que sur le marché britannique qui drainait encore 15 % du total des flux d’investissement mondiaux vers l’Europe en 2015. La France, et Paris en particulier, pourrait également bénéficier de transferts de sièges sociaux d’entreprises en provenance de Londres, entrainant ainsi une baisse de la vacance et un rebond du marché locatif local. Il appartient donc aux métropoles hexagonales, Grand Paris en tête, de mettre en place des politiques concrètes pour se rendre encore plus attractives face à la concurrence européenne de villes comme Francfort, Amsterdam, Luxembourg, Dublin ou Milan.

Bulle immobilière ?

La reprise attendue du marché locatif sera néanmoins progressive et n’aura pas d’impact financier sur l’année 2016 pour les fonds gérés. Dans un rapport publié au mois d’avril, le Haut Conseil de Stabilité Financière a également fait état d'une possible surévaluation de l’immobilier commercial d’investissement de l’ordre de 15 % à 20 %, pouvant atteindre 30 % pour les bureaux parisiens et ceux du quartier de la Défense. Ce phénomène, conjugué à la baisse du rendement locatif dû à un taux de vacance encore significatif pourrait, à terme, favoriser la formation d'une « bulle immobilière » : en cas de remontée des taux des emprunts bancaires la rentabilité de ces immeubles se dégraderait.

Plusieurs éléments permettent néanmoins de nuancer cette analyse. Tout d’abord, le marché immobilier ne se situe clairement pas dans une bulle spéculative puisque ses investisseurs actifs –compagnies d’assurance, SCPI, OPCI - sont essentiellement des acteurs de long terme, qui se positionnent sur les rendements plutôt que sur des plus-values à court terme.

Ensuite, la prime de risque qui mesure l’écart de rentabilité attendue entre le marché de l’immobilier et l’OAT 10 ans (actif sans risque-obligation d’état, aujourd’hui à 0.41%) se situe à un niveau historique ! En d’autres termes, en cas de remontée des taux, les SCPI par nature moins volatiles réagiront mieux que les obligations d'Etat et les actions. Nos véhicules d’épargne immobilière sont aujourd’hui en capacité d'absorber une remontée progressive des taux.

La faiblesse des taux résulte par ailleurs d’une politique soutenue par la Banque Centrale Européenne pour relancer l’économie de la zone Euro. Une inversion de la tendance serait donc liée à une amélioration de la conjoncture économique, de l'inflation et donc du niveau des revenus locatifs générés.

Appel à la responsabilité

S’agissant de PERIAL en particulier, diversifier les acquisitions et « pricer » correctement les actifs ciblés fait partie de l’ADN  du groupe. PERIAL reste très vigilant quant à la relution de ses acquisitions à l’échelle des fonds et sur le prix au mètre carré de ses acquisitions, qui reste, au-delà des taux de rendements, la référence fondamentale dans l’immobilier.

Evoquer aujourd’hui l’éventualité d’une « bulle immobilière » est surtout un appel à la prudence envoyé par le HCSF. C’est son rôle et il appartient désormais aux acteurs du marché de mener des évaluations prudentes sur la valorisation des actifs, tout en veillant à préserver leur capacité à faire face aux éventuelles évolutions de cycle.

C’est la logique qui guide l’action de PERIAL depuis 50 ans.