Les SCPI à l’épreuve de l’élection présidentielle ! (Part.1)

Les années d’élections sont-elles de mauvaises années pour l’immobilier ? Pour le savoir le Crédit Foncier nous propose un petit coup d’œil dans le rétroviseur. Le spécialiste du financement immobilier a analysé les transactions annuelles dans l’immobilier résidentiel ancien sur une période de plus de quarante ans (1971 à 2013) afin de mesurer les effets des sept dernières élections présidentielles (1974, 1981, 1988, 1995, 2002, 2007 et 2012). En moyenne, on observe une hausse de 4,6 % des transactions immobilières l’année précédant l’élection présidentielle puis une baisse de 3,8 % des transactions l’année de l’élection présidentielle. La même étude note une reprise de 2,3 % des transactions immobilières dès l’année suivante. Plus intéressant, 400 professionnels du secteur ont été interrogé pour cette étude - agents immobiliers, promoteurs, lotisseurs, constructeurs de maisons individuelles, commercialisateurs et gestionnaires de patrimoine, partout en France - afin de recueillir leur avis sur les effets à attendre de la prochaine grand messe politique. Résultat : Ils sont 53 % à prévoir un impact négatif, contre 32 % qui anticipe un avenir radieux.

Il faut dire qu’aux traditionnels doutes du marché qui précèdent les grandes échéances électorales s’ajoutent, cette année, une configuration macro-économique particulière. Depuis quelques mois, tous les indicateurs semblent indiquer la fin d’un cycle historique de baisse des taux d’intérêts et son corollaire la baisse, à venir, des actifs. Dans cet environnement incertain, les SCPI pourraient, comme tout fonds immobilier, être impactées indirectement par une remontée des taux d'intérêts. Les SCPI pourraient voir la valeur de leur patrimoine immobilier et, donc, celle de leur prix de part baisser. Mais, en contrepartie, elles vont pouvoir profiter de la baisse des valorisations des actifs pour investir dans de très bonnes conditions.

Dans le même temps, la remontée des taux conjuguée à l’augmentation du prix des matières premières va se traduire par un retour de l’inflation, même si celle-ci reste modéré. Dès lors, le rendement brut des SCPI devrait continuer d’augmenter.

Les SCPI devraient donc profiter de leur statut de valeur refuge de l’immobilier et continuer à jouir d’une bonne place parmi les formules d’épargne qui donnent l’opportunité de se constituer des revenus complémentaires, par exemple pour préparer sa retraite. Un statut appréciable dans la période d’incertitude qui s’ouvre avec les élections présidentielle et législative. Si aucun candidat en lice n’a émis de propositions concernant directement les SCPI, de nombreuses mesures envisagées concernant notamment l’ISF, le prélèvement à la source, la taxation de l’immobilier ou de l’assurance-vie  pourraient avoir un impact sur elles.

Revue de détail des programmes des principaux candidats. (Premiere partie) :

> Découvrez les programmes d'Emmanuel Macron, Marine Le Pen et Jean-Luc Mélenchon

François Fillon

Les mesures phares :

Mesure phare du candidat républicain, la suppression de l’ISF dès 2018. « La fiscalité doit encourager absolument la prise de risque dans le choix des investissements ». Par ailleurs, Fillon a pris « un engagement très clair de préserver le cadre actuel de la fiscalité de l'assurance vie ». Il conserve le taux de 7,5 % + 15,5 % de prélèvements sociaux. « Une hausse serait injuste et incompréhensible ».

Les autres mesures :

- Orienter 3% des encours des contrats d’assurance-vie vers le capital des PME.

- Doubler le plafond de versement du PEA-PME, à 150 000 euros.

- Taxer forfaitairement à 30 % (prélèvements sociaux inclus) les placements à revenus fixes, les valeurs mobilières et les dividendes. Maintien de l’abattement de 40 %.

- Restreindre le prêt à taux zéro (PTZ) à l'achat d'un logement ancien aux zones rurales.

- Diminuer les droits sur les donations, pour faciliter la circulation du capital.

- Réduire le coût des hypothèques pour alléger les charges des emprunteurs et développer les mécanismes de caution bancaire.

- Élargissement des prêts à l'accession sécurisés, comme le prêt à l'accession sociale (PAS), pour rendre éligible 80% de la population.

- Abrogation de la loi Alur sur le logement et de l'encadrement des loyers.

- Création d'un bail homologué à loyer modéré disponible en ligne, avec des avantages fiscaux proportionnels à la faiblesse des loyers pour les bailleurs (exonération de taxe foncière sur 15 ans pour les loyers sociaux par exemple).

- Instauration d'une procédure accélérée d'expulsion pour impayés de loyer en contrepartie d'une interdiction de certaines garanties locatives exigées par les propriétaires et jugées excessivement contraignantes.

- Fusion des aides au logement dans une prestation sociale unique.

- Instauration d'un statut de bailleur privé.

- Création d'un dispositif unique d'incitation à l'investissement locatif, basé sur un amortissement de longue durée, en remplacement notamment du dispositif Pinel.

- Instauration d'une TVA à taux réduit pour l'accession à la propriété et l'investissement de long terme dans les « périmètres de grands projets d'aménagement ».

- Mise en place d'une défiscalisation dédiée à la réhabilitation des logements anciens dégradés.

- Baisse progressive des droits de mutation à titre onéreux (les frais de notaire) prélevés sur les achats immobiliers jusqu'à leur suppression.

- Exonération fiscale des plus-values immobilières après 15 ans de détention, soit le régime fiscal en vigueur de 2004 à 2011.

- Stabilisation de la fiscalité immobilière après les réformes fiscales évoquées ci-dessus (hors modifications de taux).

Benoit Hamon

Les mesures phares :

Benoît Hamon s’affiche comme le candidat de la stabilité fiscale sur l’épargne. Le candidat socialiste assure que « le cadre actuel de l'assurance vie ne sera pas remis en question. » Une clarification bienvenue pour celui qui doit « assumer », malgré lui, l'adoption par le gouvernement de François Hollande de la récente loi Sapin 2 (blocage possible des valeurs de rachat en cas de crise). Par ailleurs, il prône le remplacement de l'ISF et de la taxe foncière par un impôt unique sur le patrimoine immobilier et financier. Il sera net des dettes pour éviter que celui qui s’est endetté soit aussi taxé que celui qui a tout reçu en héritage.

Les autres mesures :

- Remettre à plat les niches fiscales.

- Mettre en place une fiscalité incitative visant guider l’épargne vers des investissements verts

-  Instaurer une TVA différenciée pour les produits vertueux écologiquement

- Lancement d'une conférence sur le logement d'ici la fin de l'année 2017.

- Encadrement renforcé du métier d'agent immobilier.

- Généralisation de l'encadrement des loyers aux zones tendues.

-Evaluation de l'efficacité de l'investissement Pinel avant d'envisager des modifications (concentration dans les zones tendues et les appartements familiaux notamment).

- Poursuivre l'encadrement de la location meublée de courte durée.

- Doublement de la taxe sur les logements vacants (25% la première année, 50% la seconde).

- Mettre en place des « fusions ciblées » concernant les minima sociaux, les aides au logement et les prestations familiales.

- Lancement d'un plan de rénovation énergétique des logements sociaux et privés, avec des aides renforcées et conditionnées au recours de professionnels labellisés.

- Amélioration de la protection des foyers en situation de précarité énergétique, en allant au-delà des tarifs sociaux de l'énergie

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