2018, l'année des SCPI européennes ?

L’immobilier d’entreprise se porte bien en Europe. Très bien même, si l’on en croit les derniers chiffres publiés par BNP Paribas Real Estate, à l’occasion du MIPIM, le salon mondial des professionnels de l’immobilier.

En enregistrant sa meilleure performance depuis 10 ans, le marché locatif européen des bureaux s’est montré particulièrement actif en 2017. Une dynamique observée dans la plupart des grandes villes européennes, mais surtout en  Allemagne. La forte demande de bureaux y a fait baisser la vacance des bureaux, grimper les loyers et les valeurs vénales. Un cercle vertueux dans lequel les grandes villes allemandes sont entrées avec vigueur en 2017, offrant une configuration idéale pour les investisseurs.

Pas étonnant qu’un nombre croissant d’entre eux cherchent aujourd’hui à diversifier leur patrimoine en misant sur la croissance de l’immobilier de bureau en Europe. Mais pour un particulier, la seule façon de profiter du boom de l’immobilier tertiaire dans les autres pays d’Europe est d’investir aux travers des SCPI, des sociétés civiles de placement immobilier, européennes. Le principe est simple, vous achetez des parts d’une société qui investit tout ou partie de ses capitaux dans l’achat d’immeuble de bureaux, de boutiques ou résidences avec services dans les grandes villes européennes. Puis, elle les met en location et vous reverse une partie des loyers, une fois déduite la fiscalité locale.

L’achat de parts de SCPI européennes présente de nombreux avantages

Classiquement, elles offrent, d’abord les mêmes avantages que les SCPI strictement hexagonales : un ticket d’entrée vers l’immobilier beaucoup plus faible qu’un investissement en direct, une mutualisation des risques locatifs, un rendement régulier et une simplicité pour l’achat et la revente des parts. Mais au delà, elles vous permettent de bénéficier de l’expertise des professionnels de l’immobilier du pays. Vous diversifiez ainsi géographiquement vos investissements en toute sérénité. Vous profitez à plein des décalages qui peuvent exister entre les cycles économiques des pays en Europe.

En investissant sur des marchés plus dynamiques, comme l’Allemagne, vous dopez la performance de vos parts, grâce à un couple rendement/risque meilleur qu’en France, du fait notamment de la durée plus longue et de la souplesse des baux commerciaux. Le tout en profitant d'une fiscalité plus favorable des revenus fonciers. Les SCPI européennes bénéficient, en effet, d’un impact fiscal favorable grâce à l’écart d’imposition entre les pays européens et à certaines conventions fiscales bilatérales. Lorsque vous détenez une part de SCPI européenne, seule la part du patrimoine immobilier en France est imposée en revenus fonciers français. Les revenus fonciers étrangers, en Allemagne, par exemple, sont payés eux à la source directement par la SCPI. Les conventions fiscales entre la France et les autres pays européens évitant les doubles impositions. Techniquement, l’investisseur bénéficie d’un crédit d’impôt tout en étant exempté de prélèvements sociaux, ce qui préserve le rendement de la SCPI.

Les SCPI européennes peuvent donc également intéresser les investisseurs à la recherche de produit  qui ne viendront pas alourdir leur facture fiscale ou leur IFI (impôt sur la fortune immobilière).

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