A
Actif
Un actif est un bien figurant dans le patrimoine d’une personne physique ou d’une société.
Pour une SCPI, un actif est une propriété immobilière : un immeuble s’il est détenu entièrement ou une partie d’un immeuble s’il est détenu en copropriété.
Agrément
Société de gestion
L’agrément de l’AMF est nécessaire à une société de gestion afin de pouvoir exercer son activité.
La société de gestion doit déposer un dossier auprès de l’AMF afin d’obtenir un agrément.
Pour délivrer cet agrément, l’AMF vérifie divers critères notamment liés à la forme de la société, au capital et à la qualité des dirigeants.
SCPI
Une SCPI ne peut être commercialisé sans l’agrément de l’AMF.
Avant d’émettre une offre de placement, la société de gestion fait parvenir un dossier (règlement AMF n°94-05 modifié, article 11) à l'AMF afin d'obtenir son agrément.
L'autorité de tutelle des SCPI peut ainsi vérifier que la société présente "des garanties suffisantes en ce qui concerne son organisation, ses moyens techniques et financiers, l'honorabilité et l'expérience de ses dirigeants" (règlement AMF n°94-05 modifié, article 10).
L'agrément peut être retiré par l'AMF quand celle-ci estime que les conditions ne sont plus remplies.
Arbitrage
Il s'agit, pour une SCPI, de la vente, à l'initiative de la société de gestion, d'un élément du patrimoine immobilier de la SCPI.
On parle aussi d'arbitrage car la société de gestion opère un choix s'agissant du bénéfice qu'elle pense tirer in fine de cette cession.
La SCPI doit être propriétaire de l'immeuble cédé depuis au moins cinq ans avec possibilité de revendre des actifs sans délai, dans la limite annuelle de 2% de la valeur vénale du patrimoine immobilier de la SCPI.
ASPIM
L'Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) rassemble et fédère les acteurs de l'investissement collectif dans l'immobilier que sont les fonds constitués par les investisseurs (SCPI et OPCI) et les sociétés de gestion qui en sont les représentants statutaires. Elle a pour objet de représenter et défendre les intérêts de ces fonds.
Assemblée générale
L'Assemblée Générale (AG) qui se réunit au moins une fois par an (Assemblée Générale sous sa forme "ordinaire, Code monétaire et financier, article L214-73), est le rendez-vous fixé par la SCPI à ses associés.
C'est l'organe de contrôle démocratique et souverain de l'activité des SCPI. Elle :
- approuve les comptes de l'exercice ;
- désigne mais aussi révoque la société de gestion et les membres du Conseil de surveillance ;
- désigne le(s) commissaire(s) aux comptes et l'expert immobilier ;
- détermine les bénéfices à distribuer et le montant maximal des emprunts à contracter ;
- approuve les conventions intervenues entre la SCPI et la société de gestion ;
- modifie les statuts ;
- décide de l'augmentation et de la diminution du capital.
L'Assemblée Générale "extraordinaire" prend des décisions hors du commun comme la modification des statuts, une augmentation de capital, la dissolution anticipée ou la prolongation de la durée de vie de la SCPI.
Asset manager
Gestionnaire d'actifs immobiliers, l’asset manager est le garant de la rentabilité des biens. Il analyse les risques, les choix d'investissements et d'arbitrages.
Associé
C'est une personne physique ou morale ayant souscrit au capital d'une SCPI en achetant une ou des parts sociales (synonyme de "porteur de parts").
Chaque trimestre les associés sont informés des événements majeurs de la vie de la SCPI par le biais de bulletins trimestriels d’information.
L'associé est invité à chaque assemblée générale où il prend part au vote des résolutions présentées par la société de gestion. Il peut également voter par procuration ou se faire représenter.
Augmentation de capital
Une augmentation de capital est une opération consistant, pour une SCPI, à augmenter son capital par l’émission de nouvelles parts.
Les SCPI à capital variable sont en permanente augmentation de capital contrairement au SCPI à capital fermé, qui peuvent cependant décidé des augmentations de capital ponctuelle.
Autorité des marchés financiers (AMF)
L'AMF est l'institution chargée de la surveillance de l'ensemble des marchés financiers et de l'agrément des intermédiaires assurant la gestion de portefeuille.
Elle assure notamment la tutelle des SCPI en délivrant les agréments des sociétés de gestion, des SCPI et en assurant un contrôle permanent.
B
B.T.I
Bulletin Trimestriel d’Information des SCPI.
Ce document est obligatoirement établi et diffusé par la société de gestion à chaque associé, quatre fois par an. Il comporte des éléments d'informations chiffrés (capitalisation, nombre d'associés, taux d'occupation etc...) et sur la vie de la SCPI au cours des trois mois précédents
C
Capitalisation
Il s'agit du nombre de parts existant à une date, multiplié par le prix d'achat de la part (prix de souscription ou prix de cession conseillé) à cette même date.
Le capital initial est bien sûr inclus dans ce calcul.
Collecte brute
Il s'agit de l'ensemble des souscriptions qui viennent augmenter le capital (marché primaire) ou compenser la sortie d'un porteur de parts (marché secondaire réalisé). Le montant des augmentations de capital est calculé avec le prix de souscription, celui du marché secondaire est calculé avec les prix d'achat effectivement pratiqués lors des transactions (prix de marché).
Collecte nette
Il s'agit du montant des augmentations de capital (marché primaire), diminué des retraits non compensés par des souscriptions. Le montant des augmentations de capital est calculé avec le prix de souscription, celui des retraits non compensés est calculé avec la valeur liquidative.
Commissaire aux comptes
Nommés par l'Assemblée Générale pour une durée de six ans dans des conditions fixées par le Code du commerce, les commissaires aux comptes ont une mission générale de contrôle :
- des documents comptables de la SCPI dont ils doivent attester dans leur rapport annuel qu'ils sont "fidèles et sincères" et qu'ils donnent une image fidèle des opérations de l'exercice écoulé, du résultat de ces opérations ainsi que de la situation financière et du patrimoine de la société à l'expiration de l'exercice. Ils ont les mêmes pouvoirs que dans les sociétés commerciales.
- des conventions entre les dirigeants de la société de gestion et la SCPI.
Ils présentent un rapport spécial sur les conventions particulières qui comprend notamment toutes les conventions intervenant entre la société de gestion et la société et indiquent le nom des intermédiaires intervenant de manière habituelle dans l'acquisition ou la location des immeubles de la société.
Commission de gestion
La commission de gestion correspond aux honoraires perçus par la société de gestion en vue d’assurer la gestion administrative de la SCPI et la gestion du patrimoine.
Confrontation
Sur le marché secondaire des SCPI, au cours d'une période dite de confrontation, les ordres de vente ou d'achat (correspondant à une quantité et un prix) sont enregistrés par la société de gestion.
Au terme de cette période, d'une durée légalement comprise entre un jour ouvré et trois mois, la valeur de la part (prix d'exécution), est calculée par la société de gestion.
Les demandes de ventes ou d’achat de parts pouvant être satisfaites par ce prix d’exécution sont alors exécutées.
Conseil d'administration
Son rôle est de contrôler l’activité de la Société de Gestion dans la gestion d’un OPCI de forme SPICCAV.
L’OPCI professionnel MAJESTAL 1 possède un conseil d’administration.
Conseil de surveillance
Organe de représentation des associés des SCPI, le Conseil de Surveillance est composé de 7 à 12 membres, élus par l'Assemblée Générale parmis les associés candidats. Son rôle est de contrôler l’activité de la Société de Gestion.
Conseil en gestion de patrimoine (CGP)
Professionnel qui, après avoir effectué un diagnostic patrimonial complet pour son client, va lui proposer des solutions d'investissement optimales et personnalisées tenant compte de ses objectifs et contraintes, de sa situation familiale et fiscale et de la diversification de ses avoirs.
Contrat d'assurance-vie
Le contrat d’assurance-vie est un placement financier. En échange de cotisations, la compagnie d’assurance s'engage à verser un capital ou une rente qui correspond aux primes nettes payées, majorées de tout ou partie des bénéfices qu'il aura réalisé en plaçant votre argent.
Crédit amortissable
Formule de financement consistant à rembourser, par mensualités, sur une période déterminée et à un taux précis, un capital emprunté (majoré des intérêts).
Crédit in fine
Formule de financement consistant à rembourser, par mensualités, sur une période déterminée et à un taux précis, les intérêts d'un capital qui, lui, sera remboursé en totalité au terme du prêt.
D
D.P.E.
Le Diagnostic de Performance Energétique est un diagnostic fait sur les biens immobiliers. Il vise à informer locataires et propriétaires de la consommation d’énergie d’un logement ou d’un bâtiment tertiaire.
D.V.M.
C'est le taux de Distribution sur Valeur de Marché. Il correspond à la division : du dividende brut avant prélèvement libératoire versé pour l'année n par le prix de la part acquéreur moyen de l'année n.
D.V.P.
C'est le taux de Distribuable sur Valeur de Patrimoine. Il correspond à la division : du résultat distribuable de la société au titre l'exercice n par la valeur de réalisation de la société à fin d'exercice n-1.
Déclaration fiscale
Le système fiscal français repose, pour la plupart des impôts, sur les déclarations souscrites par le contribuable et établies obligatoirement sur les imprimés fournis par l'administration.
Ces déclarations peuvent faire l'objet d'un contrôle fiscal.
Déficit foncier
Différence négative entre les revenus (loyers) et les dépenses déductibles (frais de gérance, impôts fonciers, travaux, intérêts d'emprunts…).
Délai de jouissance
Dans le cadre d’une SCPI, il correspond au délai à courir entre la date de souscription et la date d'entrée en jouissance, celle-ci étant la date de référence pour le versement des premiers dividendes.
Démenbrement temporaire de propriété
Technique juridique consistant à dissocier le droit de propriété (nue-propriété) et le droit d’usage (usufruit) d’un bien ou d’un titre. Il peut être viager, c’est-à-dire prévu pour durer jusqu’au décès de l’usufruitier, ou temporaire (pour 10 ans, par exemple).
Dépositaire
Le dépositaire est le teneur de comptes et le gardien de la propriété du fonds d’investissement. La directive AIFM exige qu’il :
- Garde les actifs du FIA
- Conserve ses instruments financiers
- Suive l’évolution du passif
- Contrôle le calcul de la valeur des parts
Les SCPI, FPCI et OPCI doivent obligatoirement avoir recours à un dépositaire.
Directive AIFM
Directive européenne destinée à accroître la transparence des gestionnaires de FIA (Fonds d’Investissement Alternatifs) et à réguler les principales sources de risques.
Directive MIF
Directive européenne destinée à harmoniser la protection des investisseurs européens.
Dividende
Part du résultat distribuée par une société pour rémunérer ses porteurs de parts. Il est voté par l’Assemblée Générale qui approuve les comptes. Un acompte sur dividende, généralement trimestriel, est versé aux porteurs de parts.
Domicile fiscal
Une personne est réputée avoir son domicile fiscal en France, quelle que soit sa nationalité si elle se trouve dans l'une des quatre situations suivantes :
- Avoir son foyer en France
- Rester sur le territoire français plus de 183 jours au cours d'une même année
- Exercer en France une activité professionnelle à titre principal
- Avoir en France le centre de ses intérêts économiques
Donation
Contrat par lequel une personne (le donateur) transfère la propriété d'un bien à une autre (le donataire), qui l'accepte, sans contrepartie et avec intention libérale.
Donation partage
Opération par laquelle des parents (donateurs) réalisent par anticipation la répartition entre leurs enfants (donataires co-partagés) de tout ou partie des biens par eux donnés, obligatoirement fait par acte notarié.
E
Effet de levier
L'effet de levier est le fait de modifier la rentabilité d'un investissement en utilisant le crédit.
Il peut être financier (différentiel entre rendement de l'investissement et taux d'emprunt) ou fiscal (déductibilité des intérêts d'emprunt sur les revenus immobiliers).
Expertise immobilière
Le patrimoine des SCPI fait l'objet d'expertises annuelles, réalisées par un expert indépendant, validé par la commission des opérations de bourse.
Ces expertises permettent de déterminer les valeurs de réalisation et de reconstitution de la SCPI.
Externalisation de patrimoine
Par ce procédé, une entreprise transfert tout ou partie de son patrimoine immobilier vers une autre entité, qui peut avoir été créée pour l'occasion. Cette opération permet notamment à l'entreprise de se recentrer sur son cœur de métier.
F
Fonds d'investissement alternatifs (FIA)
Suite à la transposition de la directive AIFM en droit français, les FIA sont les fonds d’investissement qui remplissent les conditions cumulatives suivantes :
- Ils lèvent des capitaux auprès d’un certain nombre d’investisseurs en vue de les investir, conformément à une politique d’investissement définie, dans l’intérêt de ces investisseurs; Ils ne sont pas des OPCVM conformes à la Directive OPCVM IV ;
- Ils peuvent regrouper potentiellement au moins 2 investisseurs
Les SCPI, FPCI et OPCI sont des FIA.
FPCI
Le Fonds Professionnel de Capital Investissement (anciennement appelé FCPR allégé) est réservé aux investisseurs avertis. Il bénéficie d’une fiscalité avantageuse puisqu’il est exonéré d’impôt sur le revenu à compter de la 6ème année de détention des titres du FPCI (Articles 163 quinquies B et 150-0 A III du code général des impôts).
G
Garantie de bonne fin
La garantie de bonne fin bénéficie directement aux parties à la transaction réalisée : l'acquéreur étant assuré de devenir propriétaire des parts et le cédant de percevoir son argent.
Elle est assumée par la société de gestion en vertu de l'article L214-98 du Code monétaire et financier.
Pour assumer cette garantie, la société de gestion peut demander préalablement à l'acquéreur de verser le montant de son ordre (commission de transaction incluse) sur un compte spécifique.
A défaut, son ordre d'achat peut-être annulé (règlement notammeent AMF n¦ 94-05 modifié, article 31 et Instruction AMF, point 2-2-4).
Gérant
Mandataire qui gère des immeubles pour le compte d'autrui.
Gestion déléguée
Recours à des spécialistes sur un marché donné permettant de se décharger de tout souci de sélection et de suivi de biens ou de valeurs.
Gestion locative
C'est l'ensemble des activités visant à optimiser les performances économique du patrimoine immobilier.
Gestionnaire
Celui qui gère un immeuble défini.
Gouvernance
La gouvernance désigne la façon dont le pouvoir est organisé et exercé au sein d'une organisation.
Par essence, le concept de gouvernance d’entreprise vise à apporter plus d’équilibre et de transparence dans la répartition du pouvoir, dans le contrôle du pouvoir et dans l’implication de tous les niveaux hiérarchiques dans la gestion d’une entreprise.
I
I. E. I. F.
L’Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière est le lieu d’échanges et de réflexions pour les professionnels de l’immobilier et de l’investissement. Sa mission est de fournir l’information, des analyses et des prévisions, et d’être un incubateur d’idées pour la profession.
I. S. F.
Impôt de Solidarité sur la Fortune, instauré à compter du 01/01/1989, a succédé à l'ancien impôt sur les Grandes Fortunes (I. G. F).
I.S.R.
L'Investissement Socialement Responsable (ISR) est l’application du développement durable à l’investissement. Cette approche consiste à prendre systématiquement en compte les trois dimensions que sont l’environnement, le social/ sociétal et la gouvernance en sus des critères financiers usuels. Les modalités de mise en œuvre peuvent revêtir des formes multiples fondées sur la sélection positive, l’exclusion où les deux à la fois, le tout intégrant, le cas échéant, le dialogue avec les émetteurs.
Immobilier d'entreprise
Cette notion est née du développement du tertiaire à partir des années 1970. L'immobilier d'entreprise comprend : les bureaux, les locaux d'activités ou ateliers, les entrepôts, les bâtiments industriels, les commerces ou boutiques, les grandes surfaces commerciales.
Indivision
C'est un même droit de propriété réparti sur la tête de plusieurs personnes (les indivisaires).
Mais nul n'est tenu de rester dans l'indivision.
IPD
Organisme mondial développant des bases de données sur l’immobilier d’investissement, l’immobilier d’exploitation et les banques.
ISO
International Standards Organisation (Organisation Internationale de Normalisation), fédérant à l'échelon mondial les organismes de normalisation de 130 pays.
ISO 9001
La norme ISO 9001 juge l’organisation d’un système de gestion de la qualité au sein d’une organisation. Ses exigences sont classées dans quatre grands domaines : l’orientation client, la motivation et l’engagement de la direction, l’approche processus et l’amélioration continue.
L
Liquidité
La liquidité d’un bien est sa capacité à être acheté ou vendu rapidement.
La liquidité des parts de SCPI fonctionne de manière extrinsèque : la vente d’une part de SCPI par un associé ne peut se faire que si un autre associé la rachète (cas du marché secondaire dans une SCPI à capital fermé) ou si un autre associé souscrit une nouvelle part (cas d’une SCPI à capital variable).
A la différence des SCPI, la liquidité des parts d’OPCI fonctionne de manière intrinsèque. C’est l’OPCI lui-même qui rachète les parts ou les actions dont le rachat est demandé par le porteur de parts. Ce rachat se fait à cours inconnu sur la base de la prochaine valeur liquidative, qui est calculée et publiée périodiquement par la société de gestion de portefeuille.
M
Mandant
Personne qui donne procuration ou pouvoir à une autre personne afin de la représenter, c'est à dire en son nom.
Mandat de gestion
Une personne (le mandant) peut donner procuration ou pouvoir à une autre personne (le mandataire) afin de la représenter dans la gestion de ses biens. Un mandat de gestion est alors établi définissant avec précision les types d'opérations et les limites applicables au portefeuille.
Marché des parts
Quand un associé veut sortir du capital de la SPCI, en totalité ou en partie, il émet un ordre de vente de ses parts sur le marché secondaire en attendant qu'elles soient rachetées par un nouvel acquéreur. Par opposition, le marché dit "primaire" correspond à l'ensemble des transactions en rapport avec la variation du capital d'une SCPI (augmentation de capital d'une SCPI à capital fixe ou souscription/retrait pour une SCPI à capital variable).
Marché primaire
C'est l'émission de nouvelles parts lors d'une augmentation de capital.
Marché secondaire
C'est la confrontation des ordres d'achat et des ordres de vente de parts détenues par les associés.
MARCHÉ SECONDAIRE EN ATTENTE
Ce sont les cessions ou retraits en attente. Les montants sont calculés avec les prix de cession conseillés.
MARCHÉ SECONDAIRE RÉALISÉ
Ce sont toutes les transactions : les cessions réalisées de gré à gré, ou avec l'intervention de la société de gestion, ainsi que les retraits compensés par des souscriptions (pour les SCPI à capital variable).
Les montants sont calculés avec les prix d'achat effectivement pratiqués lors des transactions (prix du marché).
Moins-values
À court terme
Elles résultent de la cession :
- de biens non amortissables détenus depuis moins de deux ans
- de biens amortissables (quel que soit leur durée de détention)
À long terme
Elles résultent de la cession :
- de biens non amortissables détenus depuis au moins deux ans
N
Note d’information
La note d’information est un document visé par l’AMF obligatoirement remis à toute personne se proposant d’acquérir des parts de SCPI et destiné à le renseigner sur le fonctionnement de la société, son orientation, les conditions d’achat et de vente de parts, etc.
Nue propriété
Droit de propriété d'un bien dont l'usufruit bénéficie à un tiers.
Au terme de l'usufruit, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien.
O
Objet social des SCPI
Etendu par la loi du 4 janvier 1993, l'objet social des SCPI reste circonscrit aux dispositions de l'article L214-114 du Code monétaire et financier du fait qu'elles sont avant tout des sociétés civiles.
Elles ont pour mission "l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif", ce qui sous-entend la possibilité de faire des travaux ou de céder et acquérir des éléments de patrimoine immobilier.
Offre publique
L'offre au public de titres financiers est constituée par l'une des opérations suivantes :
1. Une communication adressée sous quelque forme et par quelque moyen que ce soit à des personnes et présentant une information suffisante sur les conditions de l'offre et sur les titres à offrir, de manière à mettre un investisseur en mesure de décider d'acheter ou de souscrire ces titres financiers ;
2. Un placement de titres financiers par des intermédiaires financiers.
OPCI
L’Organisme de Placement Collectif en Immobilier. Est un produit immobilier, inspiré de la SCPI et proche des OPCVM, dont les actifs sont répartis de la manière suivante :
- Minimum 60% - maximum 90% d’actifs immobiliers (immeubles, terrains à bâtir, parts de sociétés, droit du preneur d’un crédit-bail)
- Maximum 30% d’actifs non immobiliers (valeurs mobilières essentiellement)
- Minimum 10% de liquidité de la valeur totale de l’OPCI
Les OPCI sont répartis en deux catégories : les OPCI ouverts à tous et les OPCI dit « professionnels » ouverts uniquement aux investisseurs avertis.
Ordre d'achat
Sur le marché secondaire des SCPI, un ordre d’achat est un ordre à prix maximum. Il peut être donné pour une durée maximum de 6 mois.
Ordre de vente
Sur le marché secondaire des SCPI, un ordre de vente est un ordre à prix minimum. S’il n’est pas satisfait lors de la confrontation, il est renouvelé automatiquement pour la prochaine confrontation dans la limite d’une durée de 12 mois renouvelables une fois (sauf demande contraire du porteur de parts).
P
Patrimoine
C'est l'ensemble des droits et des créances appréciables en argent liés à une personne. Le patrimoine est donc une universalité de droits propres à chacun.
Période de confrontation
Cette période, où se confrontent les offres d'achat et les ordres de vente, ne peut être inférieure à 1 jour ouvré ni supérieure à 3 mois.
(Toute modification de la périodicité doit être portée à la connaissance des donneurs d'ordres et des intermédiaires ainsi que du public 6 jours au moins avant sa date d'effet.)
Pierre papier
Placement immobilier indirect sous forme d'actions de sociétés immobilières.
Pleine propriété
Droit d'user et de disposer d'un bien d'une façon exclusive et absolue.
Plus-values
Profits réalisés lors de la cession du patrimoine. Les plus-values peuvent être taxées d'après un régime différent selon qu'elles sont plus-values mobilières, plus-values immobilières, plus-values boursières ou professionnelles.
PLUS-VALUES IMMOBILIÈRES
Profits réalisés par des particuliers, dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé, lors de la cession à titre onéreux d'immeubles.
C'est la différence entre le prix d'achat et le prix de cession.
Prime d'émission
Différence entre le prix d'émission d'un titre, lors d'une augmentation de capital ou d'un emprunt, et sa valeur nominale.
Prix d'exécution
C'est le prix qui résulte de la confrontation des ordres d'achat et de vente.
C'est un prix unique et libre qui remplace le "prix de cession conseillé" abrogé par la loi du 09/07/01.
Prix de souscription
Il s’agit de la valeur d’achat d’une part de SCPI sur le marché primaire. Elle comprend une prime de souscription (« droit d’entrée »).
Property manager
Gestionnaire immobilier, professionnel de l'optimisation de la rentabilité des immeubles.
R
Registre des associés
La Société de Gestion y inscrit tous les associés, par ordre numérique, avec le nombre de parts qu'ils détiennent. L'inscription d'un transfert de parts sur ce registre rend l'opération immédiatement opposable aux associés et aux tiers.
Registre des ordres
Tenu par la Société de Gestion, il recense par date tous les ordres d'achat et de vente reçus, soit directement, soit par l'intermédiaire d'un prestataire de services.
Report à nouveau
Partie du résultat d’une entreprise non distribuée sous forme de dividende et affectée en réserve. Le report à nouveau entre dans la composition des capitaux propres de l’entreprise. Il peut être intégré aux réserves ou utilisé les années suivantes pour verser un dividende.
Reporting
Dépassant le simple relevé de comptes, le reporting se matérialise par un rapport périodique sur l'état et l'occupation d'un immeuble, les derniers événements, et les actions à mener ou à entreprendre.
S
S. C. P. I.
Société Civile de Placement Immobilier dont l'objet est de drainer l'épargne pour investir dans le secteur immobilier. La SCPI peut être investie en Immobilier d’Entreprise (SCPI de rendement) ou en Immobilier Résidentiel (SCPI fiscale).
Société de gestion de portefeuille
Une fois qu'elle a obtenu l'agrément de l'AMF (Autorité des Marchés Financiers), la loi confère à une société de gestion la mission d'administrer la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) dans tout le champ de son activité.
C'est elle qui administre la SCPI, dans tous ses domaines d'activité (politique d'investissement, gestion locative, comptable, financière, information des associés, etc...).
Statuts
Les statuts d’une SCPI est un acte juridique signé entre les fondateurs d’une société, fixant ses caractéristiques (dénomination, siège social, capital, etc.) et ses modalités de fonctionnement. Une copie des statuts de la société est remise à l’épargnant préalablement à l’achat de parts de SCPI.
T
T.O.F.
Taux d'Occupation Financier.
Cet indicateur est l'expression de la performance locative de la SCPI. Il correspond à la division : (i) du montant total des loyers et indemnités facturés par (ii) le montant total des loyers facturables (y compris VLM des locaux vacants).
T.O.P.
Taux d’Occupation Physique
Il correspond à la division : (i) de la surface cumulée des locaux occupés par (ii) la surface cumulée des locaux détenus.
T.R.I.
Le Taux de Rentabilité Interne (TRI) indique la rentabilité d’un investissement sur une période donnée (souvent 5, 10 et 15 ans) en tenant compte à la fois du prix d’acquisition, des revenus perçus sur la période d’investissement et de la valeur de retrait.
Translucidité fiscale
Etant réputée ne pas avoir de personnalité distincte de celle de ses membres, la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) n'est pas soumise à l'impôt sur les sociétés.
A charge pour ses associés de s'acquitter de l'impôt en fonction de leur propre régime fiscal : c'est le principe de la translucidité fiscale.
U
Usufruit
Droit de percevoir les fruits (par exemple, les loyers pour un bien immobilier) d'un bien appartenant à autrui.
V
Valeur d'expertise
C'est la valeur vénale d'un immeuble déterminée par l'expert immobilier. C'est le prix auquel un droit de propriété pourrait raisonnablement être vendu sur le marché à l'amiable, au moment de l'expertise.
Valeur de reconstitution
La valeur de reconstitution de la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est égale à la valeur de réalisation augmentée des frais estimés liés à une éventuelle reconstitution de son patrimoine. (Code monétaire et financier, article L214-109 alinéa 4).
Valeur de retrait
La valeur de retrait est le prix par part perçu par un associé souhaitant retirer une partie ou la totalité de ses parts. Elle correspond au prix de souscription allégé de la commission de souscription.
Valeur liquidative
La valeur liquidative est la valeur à laquelle s’effectuent les souscriptions et les rachats de parts d’OPCI. Elle est obtenue en divisant la valeur globale de l’actif net de l’OCPI par le nombre de parts.
Valeur vénale
La valeur vénale d'un immeuble résulte de l'expertise annuelle conduite par un expert indépendant agréé par l'AMF (Autorité des Marchés Financiers).
Elle est définie comme "le prix présumé qu'accepterait de donner un investisseur éventuel dans l'état et le lieu où il trouve cet immeuble" (arrêté du 26 avril 1995 relatif aux dispositions comptables applicables aux SCPI).
Valeurs de réalisation des actifs
Appelée encore actif net, c'est la valeur vénale (hors frais et droits) des immeubles d'après l'expertise, augmentée de la valeur nette des autres éléments d'actif (trésorerie…).
Valorisation
Evolution de la valeur des parts d'une société liée aux valeurs d'expertise successives de ses actifs immobiliers.
Viager
Une vente immobilier en viager est une vente où le vendeur, souvent âgé, vend son bien contre un bouquet (un capital) additionné d’une rente à vie et où il conserve le droit d’y rester vivre jusqu’à son décès.
Les risques à investir en SCPI
Investir en SCPI est un investissement immobilier : il s'agit donc d'un investissement long terme dont la liquidité est limitée, le capital et les revenus non garantis.
Risque de perte en capital : lié à l’absence de garantie de remboursement du capital initialement investi.
En cas de nécessité de trouver du capital pour rembourser les retraits qui ne seraient pas compensés par des souscriptions, le montant de ce capital dépendra de l’évolution des marchés immobiliers.
Risque immobilier : susceptible d’entraîner une baisse de la valeur due à la variation des marchés immobiliers.
Risque lié à la gestion discrétionnaire : résultant de la sélection par les gérants d’investissements moins performants.